Comprei um imóvel: quando devo arcar com as despesas condominiais do bem? O condomínio deve cobrar apenas dos proprietários que constam no Registro de Imóveis?
09 de Fevereiro de 2024, por Felipe Teixeira.
Se você adquiriu um imóvel (unidade autônoma também chamada de fração ideal) em um edifício e está em dúvida quanto ao momento em que deverá arcar com as suas despesas ou é síndico de condomínio e tem dúvidas quanto aos aspectos legais da cobrança da cota condominial, leia este artigo até o fim para descubrir essas e outras respostas.
Primeiro precisamos entender como se faz a compra e venda de um imóvel.
1. COMPRA E VENDA POR INSTRUMENTO PÚBLICO
Boa parte das operações de compra e venda de imóveis cujo valor supere 30 salários mínimos vigentes no Brasil é feita por meio de Instrumento Público.
A principal função do registro público, nestes casos, é garantir a eficácia do direito de propriedade perante terceiros e, em princípio, forçar a presunção de legitimidade na transação imobiliária (é como uma prova robusta de que o contrato foi celebrado).
Uma vantagem de adotar o registro público é que nasce para o adquirente (comprador) o chamado direito de perseguir a coisa, e reivindicá-la de quem quer que seja, ainda que ele nunca tenha estado na posse do imóvel. Por isso que o instrumento público é geralmente muito benéfico ao comprador, pois se traduz em maior segurança quanto ao manejo de medidas, inclusive judiciais, para defender o direito sobre a propriedade recém adquirida.
Dito isso, há absoluta certeza quanto ao responsável pelas cotas condominiais, no caso de a compra e venda ter sido realizada por meio de instrumento público, aplicando-se o disposto no artigo 1.345 do Código Civil. Portanto, o comprador assumiria a dívida pretérita do alienante (vendedor), tanto as parcelas vencidas e quanto as futuras cotas condominiais.
Entretanto, como se sabe, o registro público envolve alguns custos. Vale dizer ainda que esse registro, na operação de compra e venda, além de engessar o processo de tranferência de riquezas, pode atrasar os interesses das partes envolvidas já que, mesmo que não haja qualquer questionamento por parte do Cartório quanto aos documentos anexados no processo aberto para esse fim, a sua efetivação pode demorar cerca de 30 dias.
2. COMPRA E VENDA POR INSTRUMENTO PARTICULAR
Considerando a dinâmica econômica da vida em sociedade é certo que o mercado acaba tendo o costume das promessas de compra e venda particulares.
O contrato de compra e venda particular de um imóvel em tese é adotado, hipoteticamente, quando não há o interesse no exercício do direito de perseguir a coisa que poderia estar na posse de outra pessoa, o que é muito comum, por exemplo, em prédios que estão sendo construídos ou ainda estão na planta. Há outras situações que justificam a celebração de instrumento particular, como no caso de imóveis livres de penhora ou de ônus reais (hipoteca).
Há, portanto, um enorme espaço no mercado para a adoção das chamadas promessas de compra e venda particulares que são totalmente lícitas do ponto de vista jurídico. Inclusive, a celebração da compra e venda particular assegura ao promitente comprador o direito à aquisição do imóvel, a outorga da escritura e até mesmo o requerimento judicial de concretização desse contrato.
Por outro lado, a mudança na titularidade do bem imóvel junto ao Cartório depende do promitente comprador levar esse contrato a registro. O que nem sempre ocorre.
Nesses casos, isto é, nas promessas de compra e venda particulares ainda não levadas a registro, a responsabilidade pelas cotas condominiais recai sobre ambos, promitente comprador e promitente vendedor.
Entretanto, se ficar comprovado que o promissário comprador se imitiu na posse do imóvel (o que na prática se dá a partir da entrega das chaves por parte do promitente vendedor) e que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, deve ser afastada a responsabilidade do promitente vendedor pelas despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida somente pelo promissário comprador.
Apesar de as despesas condominiais serem atribuídas àquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, pode ser que o titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, se torne único e exclusivo encarregado de pagá-las.
Essa situação gera um desafio ao condomínio no que se refere à penhora do imóvel, já que muitas vezes os juízes excluem o vendedor (que ainda remanesce como o proprietário do bem no Registro Imobiliário) da ação de cobrança, o que no final importa na impossibilidade de se levar o imóvel a leilão judicial.
Por isso é muito importante ao adquirente e ao condomínio uma boa assessoria jurídica para evitar que tanto o adquirente assuma uma dívida que não deu causa quanto o condomínio tome medidas para não configurar a relação jurídica direta com o adquirente no caso dos chamados popularmente "contratos de gaveta". Nesse sentido, é fundamental buscar orientação profissional sobre as operações imobiliárias, a gestão das cotas e cobranças condominiais.
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